La location meublée saisonnière séduit un nombre croissant de propriétaires souhaitant optimiser leurs revenus locatifs. Toutefois, ce type d’activité demeure complexe sur le plan fiscal, notamment en raison du risque de double imposition entre la taxe d’habitation et la cotisation foncière des entreprises (CFE). Depuis la suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales en 2023, la situation fiscale des logements destinés à la location courte durée continue de susciter interrogations et controverses. Alors que le gouvernement confirme l’assujettissement à la CFE des meublés de tourisme, la persistance de la taxe d’habitation sur ces mêmes biens, souvent considérés comme résidences secondaires, engendre pour certains loueurs une double charge fiscale qui alourdit significativement leur fiscalité locale. Au cœur de ce débat complexe, le propriétaire bailleur doit s’orienter entre les règles propres à la taxation des locaux affectés à une activité commerciale et les spécificités applicables aux résidences secondaires, particulièrement dans un contexte où des plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking.com dynamisent le marché de la location saisonnière.

Comprendre la double imposition entre taxe d’habitation et CFE en location meublée saisonnière

La double imposition entre la taxe d’habitation et la cotisation foncière des entreprises (CFE) dans le cadre de la location meublée saisonnière résulte d’un empilement de règles fiscales qui concernent ces locaux utilisés à des fins d’hébergement commercial. D’un côté, la taxe d’habitation, qui reste applicable aux résidences secondaires, pèse toujours sur les biens occuppés à titre non principal. De l’autre, la CFE, instaurée comme impôt local sur les activités professionnelles, vise à taxer les propriétaires qui exploitent un logement en location meublée saisonnière telle une activité économique.

La location meublée est assimilée à une activité professionnelle au sens de l’article 1407 du Code Général des Impôts (CGI), ce qui entraîne automatiquement son imposition à la CFE. Cette dernière est due par les loueurs en courte durée, notamment lorsque les locations se font via des plateformes réputées comme Airbnb, Abritel ou Lodgis. La jurisprudence et les réponses ministérielles récentes confirment cette qualification professionnelle, même lorsque l’activité ne représente pas la source principale de revenus du propriétaire.

En parallèle, la taxe d’habitation persiste pour les « résidences secondaires », catégorie dans laquelle peuvent tomber les meublés saisonniers dès lors qu’ils ne constituent pas la résidence principale de leur occupant. Cette persistance crée une situation inédite : l’occupant peut être redevable de la taxe d’habitation sur un bien qu’il loue à titre saisonnier, tandis que le propriétaire doit s’acquitter de la CFE, concept complexifié par les cas où le propriétaire loue ponctuellement son logement via des plateformes telles que Booking.com, TripAdvisor ou Homelidays.

La coexistence du prélèvement de la taxe d’habitation sur les occupants et de la CFE sur les propriétaires engendre un double paiement fiscal qui semble contraire à certains principes généraux du droit fiscal. Pourtant, cette réalité est confirmée par les décisions administratives et les réponses précises du gouvernement, notamment dans le cadre de la réponse ministérielle publiée suite à la question n°7214 posée à l’Assemblée nationale. Pour y voir plus clair, il est fondamental d’examiner les conditions d’assujettissement à chacune de ces taxes, ainsi que les distinctions entre location meublée professionnelle et non professionnelle dans un contexte souvent très fluctuant selon la durée et la nature des locations.

Type de taxation	Assujettissement	Concerne	Bases	Exemples de plateformes
Taxe d’habitation (TH)	Occupant des locaux	Résidences secondaires, locaux non professionnels	Valeur locative cadastrale	Locataires via Pierre & Vacances, Interhome
Cotisation foncière des entreprises (CFE)	Propriétaire exerçant une activité professionnelle	Locations meublées saisonnières considérées comme activité commerciale	Valeur locative professionnelle	Loueurs utilisant Airbnb, Abritel, Locasun

• La taxe d’habitation demeure applicable aux logements considérés comme résidences secondaires malgré la suppression sur la résidence principale depuis 2023.
• La CFE est due par toutes les activités professionnelles, incluant la location meublée saisonnière, indépendamment de la fréquence d’exploitation.
• Les propriétaires sont ainsi confrontés à un cumul d’impôts locaux sur un même bien, qui est souvent considéré comme injuste par les bailleurs.
• Les plateformes numériques amplifient ce phénomène en multipliant les locations de courte durée, complexifiant la distinction entre usage commercial et privé.

Règles fiscales applicables à la location meublée saisonnière : seuils et obligations

Le régime fiscal de la location meublée saisonnière s’appuie sur plusieurs critères établis par l’administration fiscale pour déterminer la nature et les obligations du loueur. Selon le contexte, la location peut relever du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP), avec des implications fiscales distinctes. Ce statut détermine notamment l’assujettissement à la CFE, ainsi que les exonérations possibles.

Les seuils fiscaux à surveiller incluent :

• Les recettes annuelles : Si elles sont inférieures à 23 000 euros ou représentent moins de la moitié des revenus professionnels du foyer, la location est généralement considérée non professionnelle.
• Le volume de location : La durée de la location saisonnière, souvent inférieure à un an, joue aussi un rôle clé dans la qualification professionnelle.
• Le caractère commercial : L’activité est considérée commerciale dès que le loueur propose la location sur des plateformes telles que Airbnb ou Booking.com, impliquant une gestion active et régulière.

Dans le cas où la location meublée saisonnière est identifiée comme une activité commerciale, le loueur doit s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS) et sera redevable de la CFE. Cette obligation persiste même si le loueur ne déclare pas ses revenus sous le régime professionnel ou s’il s’agit d’une activité secondaire. Le décret n° 2016-1343 et plusieurs circulaires ministérielles rappellent ces règles pour renforcer le contrôle fiscal dans le secteur.

Cependant, des exonérations sont possibles :

• Les loueurs en meublé dont le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 5 000 euros bénéficient d’une exonération de CFE.
• Les meublés classés dans la catégorie « Chambre d’hôtes » peuvent aussi être soumis à une fiscalité particulière sans CFE dans certaines communes.

Statut du loueur	Recettes annuelles	Immatriculation nécessaire	CFE due	Exonération possible
LMNP (non professionnel)		Non obligatoire	Possible selon seuils	Oui, si CA
LMP (professionnel)	≥ 23 000 € et > 50% revenus pro	Obligatoire	Oui	Rarement

• Un grand nombre de loueurs utilisent des plateformes comme Homelidays, Locasun ou encore Nexity pour diffuser leurs offres.
• Les règles fiscales évoluent fréquemment, nécessitant une veille attentive pour éviter les redressements.
• Le choix du régime fiscal conditionne aussi l’optimisation patrimoniale et les charges sociales éventuelles.
• Les dispositifs de défiscalisation et amortissement sont souvent liés au statut professionnel.

Les impacts concrets de la double imposition sur les propriétaires de meublés saisonniers

Pour les propriétaires exploitant une location meublée saisonnière, la coexistence de la taxe d’habitation et de la CFE entraîne des conséquences financières non négligeables. En 2025, cette double imposition devient un véritable dilemme pour les loueurs qui cherchent à optimiser leurs revenus face à l’alourdissement des charges fiscales locales.

Les impacts principaux sont les suivants :

• Charge fiscale aggravée : Le cumul de la taxe d’habitation – qui peut être établie au nom du locataire saisonnier ou de l’occupant effectif – et de la CFE impose un coût supplémentaire qui grève la rentabilité du meublé.
• Complexité administrative : La gestion annuelle de ces deux taxes nécessite un suivi rigoureux et parfois le recours à des experts-comptables spécialisés pour éviter les erreurs et contestations.
• Incertitude juridique : Certains propriétaires contestent cette double imposition sur le fondement de l’article 1407 du CGI, qui prévoit en théorie une imposition unique. Néanmoins, les administrations locales maintiennent souvent la perception des deux taxes.
• Frein au développement : Pour les investisseurs souhaitant multiplier les biens sur des plateformes comme Airbnb ou Locasun, le surcoût fiscal peut limiter la rentabilité et donc freiner la croissance du parc immobilier loué en meublé saisonnier.

Une illustration concrète est celle d’un loueur exploitant un appartement dans une station touristique, inscrit sur des plateformes telles que Pierre & Vacances et Interhome. Ce loueur doit s’acquitter :

• De la taxe d’habitation sur la base de la valeur locative comme occupant légal (qui peut être facturée dans certains cas au locataire via la location saisonnière).
• De la CFE calculée sur la valeur locative professionnelle du même local, en tant qu’activité commerciale.

Type de taxe	Montant moyen pour un meublé saisonnier	Effet sur la rentabilité	Particularité
Taxe d’habitation	500 € – 1 200 € par an	Augmente les frais pour le propriétaire ou locataire	Maintenue sur résidences secondaires
Cotisation Foncière des Entreprises	600 € – 2 000 € selon commune et valeur locative	Charge directe pour le propriétaire	Liée à la nature commerciale

Face à cette double taxe, certains bailleurs cherchent à adapter leur modèle en optant pour des locations plus longues ou en évitant les plateformes spécialisées qui favorisent la qualification professionnelle. Néanmoins, cette stratégie limite souvent la visibilité et le volume des réservations sur des sites reconnus comme Airbnb, Lodgis ou TripAdvisor, ce qui impacte directement le chiffre d’affaires.

Les recours possibles et stratégies d’optimisation face à la double imposition

Confrontés à cette double imposition, les propriétaires disposent de plusieurs leviers pour tenter d’atténuer cette charge fiscale ou de contester la légitimité de cette imposition simultanée. La première étape consiste à bien comprendre les règles fiscales locales, notamment sous l’angle des exonérations éventuelles et des spécificités de la commune ou de la communauté de communes.

Les recours et stratégies comprennent notamment :

• La contestation administrative : certains propriétaires contestent devant le tribunal administratif la perception simultanée de la taxe d’habitation et de la CFE, évoquant une violation du principe d’imposition unique selon l’article 1407 du CGI. Ces recours sont cependant délicats et demandent une argumentation juridique solide.
• La modification du régime fiscal : opter pour un régime réel simplifie parfois les calculs et rend possible une meilleure gestion comptable, ce qui peut limiter l’assiette taxable ou permettre d’optimiser les charges amortissables.
• L’adaptation de la durée et de la nature des locations : privilégier la location annuelle meublée ou le bail commercial peut exclure la CFE, voire la taxe d’habitation, selon certaines configurations.
• Identification d’exonérations locales : plusieurs municipalités offrent des exonérations partielles ou totales de CFE pour les petites activités ou celles implantées dans certaines zones. Une veille administrative est donc essentielle.

Un autre dispositif intéressant réside dans le recours aux sociétés civiles immobilières (SCI) qui peuvent faciliter la gestion fiscale et parfois limiter l’assujettissement à ces taxes si elles n’exercent pas d’activité commerciale directe. Par ailleurs, certaines plateformes telles que Locasun ou Homelidays insistent sur des options de gestion optimisée pour limiter les impacts fiscaux des loueurs utilisateurs.

Stratégie	Avantages	Inconvénients	Impact fiscal
Recours au tribunal administratif	Possibilité d’annulation partielle	Procédure longue et incertaine	Potentielle réduction de charges
Régime réel simplifié	Optimisation des amortissements	Gestion comptable plus complexe	Réduction de la base taxable
Changement de durée/location	Réduction du risque CFE	Visibilité en ligne réduite	Exonération possible
Exonérations locales	Allègement direct des taxes	Dépend des communes	Variable

La connaissance détaillée des sites institutionnels ou d’expertises spécialisées est essentielle pour gérer au mieux cette situation. Des références précieuses sont accessibles sur contentieux-fiscal-riviere-avocats.fr ou corrigetonimpot.fr.

Perspective d’évolution juridique et fiscale pour la location meublée saisonnière en 2025

Alors que le marché de la location saisonnière continue de se développer, en particulier grâce à des acteurs majeurs comme Airbnb, Booking.com et TripAdvisor, le cadre légal et fiscal ne cesse d’évoluer pour s’adapter aux réalités économiques et sociales. En 2025, plusieurs pistes sont à surveiller concernant la double imposition entre taxe d’habitation et CFE, notamment dans le contexte des discussions parlementaires et des recommandations des juristes spécialisés.

Voici les principaux éléments à considérer pour anticiper les évolutions :

• Réformes fiscales : Certaines propositions visent à clarifier le champ d’application de la CFE et à ne pas cumuler injustement cette imposition avec la taxe d’habitation, particulièrement sur les logements loués dans le cadre de la location courte durée.
• Harmonisation des critères : L’administration travaille à préciser les critères de qualification d’activité commerciale en location meublée afin de limiter les doublons fiscaux mais aussi les fraudes liées à la déclaration d’activités.
• Renforcement des contrôles : Face à la croissance du secteur portée par Homelidays ou Locasun, les autorités fiscales accentuent les contrôles et redressements, rendant la vigilance incontournable pour les propriétaires.
• Dialogue territorial : Les collectivités locales pourraient ajuster leurs politiques de taxe foncière et d’habitation pour mieux accompagner le développement touristique tout en préservant la fiscalité locale.

Évolution envisagée	Impact possible sur propriétaires	Calendrier potentiel	Obstacles identifiés
Clarification de la double imposition	Réduction des doublons fiscaux	2025-2026	Oppositions locales et fiscales
Précision du régime de CFE	Meilleure compréhension, moins de contestations	Fin 2025	Complexité juridique
Renforcement des contrôles	Plus de régularisations fiscales	Continu	Risque de sur-taxation
Politiques territoriales adaptatives	Balancing acteurs locaux et investisseurs	Variable	Intérêts divergents

Dans ce contexte, il est recommandé aux propriétaires de suivre attentivement les modifications réglementaires et de s’entourer de conseillers spécialisés, sachant que des acteurs comme Nexity ou Lodgis proposent désormais des services dédiés à la gestion locative et fiscale de meublés saisonniers en phase avec ces contraintes.