Le contexte économique actuel interpelle fortement les investisseurs en immobilier de rendement, notamment ceux intéressés par les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). La remontée significative des taux d’intérêt impacte durablement la valorisation des parts, perturbant la dynamique d’un secteur jusque-là jugé stable et attractif. Entre une conjoncture marquée par une période inflationniste persistante et une politique monétaire resserrée, les acteurs tels qu’Amundi Immobilier, Primonial REIM ou encore BNP Paribas REIM doivent naviguer dans un environnement complexe. La baisse de la demande immobilière, combinée à cette augmentation du coût du crédit, dessine aujourd’hui de nouveaux contours pour les investisseurs, exigeant vigilance et ajustement des stratégies patrimoniales.

Les effets d’une hausse des taux d’intérêt sur les SCPI : un défi majeur pour l’immobilier de rendement

Dans un cadre économique marqué par la remontée générale des taux d’intérêt, les SCPI subissent une pression significative qui touche plusieurs dimensions de leur fonctionnement et de leur attractivité. D’une part, le coût du crédit immobilier augmente, affectant directement la capacité des sociétés de gestion comme La Française AM ou Aviva Investors à financer leurs acquisitions ou à refinancer leur dette existante. Cette tendance se répercute naturellement sur la valorisation des immeubles détenus en portefeuille, car une hausse des taux réduit la valeur actuelle des loyers futurs, diminuant ainsi l’attrait des actifs.

Par ailleurs, le taux de rendement des SCPI est mis à rude épreuve. Le double effet de la hausse des taux et de la pression sur les loyers dans certains secteurs conduit à un ajustement à la baisse des distributions aux porteurs de parts. Ce phénomène inquiète particulièrement les investisseurs habitués à un revenu régulier et stable. Enfin, la liquidité des parts devient un enjeu, notamment sur le marché secondaire, où la revente s’avère plus complexe, freinant potentiellement la rotation et la gestion dynamique des portefeuilles.

• Augmentation du coût du crédit impactant les acquisitions
• Diminution de la valeur des immeubles liée aux taux plus élevés
• Réduction des rendements distribués aux investisseurs
• Moindre liquidité des parts sur le marché secondaire

Paramètre	Situation en 2021/2022	Situation en 2025	Impact sur SCPI
Taux d’intérêt moyen	Historique bas (0,5% – 1,5%)	Relèvement significatif (3,5% – 4,5%)	Augmentation du coût de financement
Inflation	En forte hausse post-COVID	Maintien à un niveau élevé mais stabilisé	Pression sur les coûts des travaux et gestion
Demande locative	Forte reprise	Moins soutenue	Risque de vacance plus élevé

Crise de l’immobilier : conséquences et perspectives pour les SCPI face à la remontée des taux

Le secteur immobilier traverse une période complexe, caractérisée par un ralentissement visible des investissements et une baisse progressive des prix dans plusieurs segments. Cette crise, alimentée par la montée constante des taux d’intérêt, constitue un bouleversement pour les SCPI qui avaient jusqu’alors profité d’une dynamique favorable post-pandémique.

En 2025, la demande dans l’immobilier de rendement est en train de se contracter du fait de la fragilisation des capacités d’emprunt des particuliers et des entreprises. Par exemple, les acteurs comme Sogelym Dixence ou AEW Ciloger observent une augmentation des délais de location et une pression croissante sur la négociation des baux commerciaux. La rupture entre foncières classiques et placements pierre papier rappelle que toutes les SCPI ne sont pas égales face à cette situation, certains fonds résistant mieux en raison de leur diversification ou de leur implantation stratégique.

Il est à noter également que certaines SCPI, issues de groupes comme RPGI ou Union Investment, adaptent leur stratégie en investissant davantage dans des secteurs résilients, comme la logistique ou la santé, minimisant ainsi l’impact de cette crise. Ces ajustements montrent une certaine capacité d’adaptation qui pourrait atténuer les effets de la crise dans les prochains mois.

• Baisse des prix dans certains marchés immobiliers locaux
• Prolongation des délais de location et mesures d’incitation aux locataires
• Rééquilibrage des portefeuilles vers des actifs à moindre risque
• Recentrage sur des secteurs immobiliers plus résistants (logistique, santé)

Métrique	Evolution 2021-2025	Impact sur SCPI
Prix moyen m² bureaux	– 8%	Révision des valorisations et impact sur parts
Taux de vacance commerciale	+ 2 points	Renégociation des baux, pression sur revenus
Durée moyenne d’occupation	+ 1,5 mois	Augmentation des charges, baisse des revenus

Comment les SCPI résistent au choc de la hausse des taux d’intérêts : facteurs de résilience et stratégies d’adaptation

Malgré la pression grandissante des taux d’intérêt, plusieurs SCPI démontrent une remarquable résilience. Cette situation s’explique notamment par la diversification géographique et sectorielle opérée par certaines sociétés de gestion, comme Primonial REIM ou Amundi Immobilier, qui permettent de maintenir un flux de revenus stable malgré les conditions moins favorables.

De plus, les SCPI innovantes adoptent une gestion active de leur dette en profitant parfois de phases de baisse de taux ponctuelle pour se refinancer avantageusement. L’intégration d’actifs immobiliers à fortes performances énergétiques ou situés dans des zones économiques dynamiques favorise aussi la stabilité des revenus locatifs.

Enfin, l’offre croissante en SCPI « cœur de marché » ou « prime » assure aux investisseurs une meilleure protection contre la volatilité, le portefeuille étant composé d’immeubles de qualité, mieux résilients face aux périodes de tension. Les parts émises restent attractives même dans un contexte de hausse des coûts financiers.

• Diversification géographique et sectorielle
• Gestion optimisée de l’endettement et refinancements ciblés
• Acquisition d’actifs performants énergétiquement
• Focus sur des emplacements premium et dynamiques

Facteur	Description	Effet sur résistance SCPI
Diversification sectorielle	Logistique, bureau, santé, commerce	Répartition des risques locatifs
Qualité des actifs	Immeubles neufs ou rénovés, basse consommation	Maintien de la demande locative
Endettement maîtrisé	Renégociation des taux, réduction du levier	Limitation des coûts financiers

SCPI 2025 : ces placements à éviter à cause de la remontée des taux et autres risques associés

Les experts conseillent désormais une prudence accrue face à certains placements en SCPI du fait du contexte des taux élevés. Certains fonds, notamment ceux qui présentent un portefeuille principalement axé sur l’immobilier commercial régionale ou dans des bâtiments vieillissants, souffrent d’une baisse de performance plus marquée.

De même, les SCPI très endettées sont à éviter car la charge d’intérêt grève fortement la rentabilité. Privilégier la transparence, la qualité de gestion et la solidité financière demeure essentiel pour limiter les risques. L’analyse approfondie des frais de gestion, du taux d’occupation, ainsi que la santé financière du gestionnaire s’impose désormais. Les investisseurs doivent également surveiller de près la capacité d’adaptation du fonds, notamment en matière d’arbitrage et d’acquisitions rebondissant sur les nouvelles tendances immobilières.

• Éviter les SCPI fortement endettées
• Prudence pour celles avec un portefeuille vieillissant ou peu diversifié
• Observez les frais de gestion élevés qui impactent la rentabilité
• Évaluer la capacité d’adaptation et la stratégie d’investissement

Critère	Signification	Impact négatif potentiel
Taux d’endettement	Ratio dette/valeur des actifs	Augmentation du risque financier et coût accru
Frais de gestion élevés	Diminution directe des rendements nets	Réduction du revenu disponible pour l’investisseur
Portefeuille peu diversifié	Concentration sur un seul secteur ou zone	Volatilité accrue et sensibilité aux marchés locaux

Les opportunités à saisir dans l’investissement SCPI en 2025 malgré la pression des taux

Malgré un contexte contraint, certains points positifs permettent d’envisager des stratégies adaptées à 2025. L’environnement marqué par un ralentissement des prix sur certains segments offre une porte d’entrée intéressante pour les investisseurs avertis. Des SCPI récentes et bien diversifiées, telles que celles promues par Amundi Immobilier ou Primonial REIM, présentent un potentiel de plus-value attractif pour ceux qui souhaitent renforcer leur patrimoine pierre papier.

L’accès à des secteurs porteurs, comme les immeubles logistiques ou les résidences services, favorise l’obtention de rendements ajustés au risque. L’innovation dans la gestion des SCPI, avec la possibilité d’utiliser des mécanismes comme le cashback proposé par Upheka ou des SCPI sans frais d’entrée, facilite également l’accès au marché. À condition d’adopter une approche patiente et méthodique, l’investissement pierre papier peut encore offrir une alternative intéressante face à la volatilité des marchés financiers traditionnels.

• Entrée sur le marché à prix plus attractifs avec la baisse des prix
• Focus sur les SCPI diversifiées et orientées vers des secteurs résilients
• Utilisation de nouvelles formules d’investissement facilitant la liquidité
• Optimisation fiscale et patrimoniale via des SCPI adaptées

Atout	Exemple	Bénéfice pour l’investisseur
Prix d’achat plus bas	SCPI en décote suite à la crise	Potentiel de plus-value à moyen terme
Secteurs porteurs	Logistique, santé, résidences gérées	Rendements stables et résilience
Modèles innovants	Cashback Upheka, SCPI sans frais	Réduction du coût d’entrée et facilitation